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上海房市的冰与火之歌

2018-01-16 财富娱乐有限公司 阅读

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可以说,整个2017年,全国楼市基本被限购、限贷两个词攻陷了。

没有参与到这波调控中的上海,拿到的两张新牌是限价和限售。

一直以来购房条件限制更严格的上海,本就站在限购限贷食物链顶端。

这半年多来,上海楼市一二手房价格倒挂,一手房完全买不到,二手房完全卖不动。

附:上海买房资格

①非沪籍单身不可购买;非沪籍家庭缴满五年社保,且仅可购买一套;

②沪籍单身只可购买一套;沪籍家庭仅可购买两套;

③首套首付提升至35%,二套普通住宅首付不低于50%,非普通住宅首付不低于70%;

④全国无贷,上海无房,算首套;全国有贷,上海无房,算二套;全国有贷,上海已有一套房,再买算二套;上海已有二套房,不可再买。

 

中介关店

家门口去年下半年新开出的一家链家门店,最近悄悄搬空了。作为二手房市场的晴雨表,中介门店的活跃程度对应着的是市场真实的成交量。

带看下降、成交下降、价格下降,二手房市场进入了胶着期。

一位熟悉的链家小哥告诉我,这两个月公司正对门店分布比较集中的区域进行调整,他所在的板块,已经关了两家门店。

之前有人给链家算过一笔账,以一家八个人的普通门店来算,每个月的房租水电和基本员工工资,至少需要10万元的成本。

据了解,从三月份至今,他所在的门店,只卖出了两套房子。以目前的二手房成交量来看,中介费的收入是无法覆盖开支成本的。同区域门店进行合并,及时关店止损,是最好的办法。

 

同小区的邻居陶子从今年春节后开始着手置换,大半年过去了房子也没能卖掉。三四月份的时候,看房的人特别多,一个周末要接待差不多十组客户。“有客户要求降价十万,我觉得特别不可理喻,断然拒绝了。”陶子现在十分后悔,觉得当时真该果断降价把房子处理了。“现在就是降价十万,也不一定有人来买。”

 

对此,中原地产市场分析师卢文曦表示,二手房卖不动是可以预测到的结果,上半年信贷收得更紧,加上贷款利率提高,成本增加导致客户购房意愿度下降。而且进入6月后,访客量大幅锐减,有些门店甚至一天都没有一组上门客户。现在其实不少房东价格已经有松动,3个点是比较普遍的状态,既然有松动,但这个松动又不足以勾起买家入市意愿,可能跌到8-10个点才回有一波入市潮,所以现在交易没量很正常。说到底现在属于买方市场,手握现金,在二手房市场就有谈判资本,在一手房市场就有买房资格。对置换客户而言,其实是入市的好时机。

 

一房难求

与二手房市场的低迷相对应的是一手房市场的火热。很多一手房项目都不需要进行推广,就悄无声息卖完了。

比如金虹桥板块的古北金鹰府,比如万科徐泾和张江的两个项目。这些被抢空的楼盘有一个共同点,价格基本等同周边二手房,甚至比二手房价格还低。

以古北金鹰府为例,126平方米的三房两厅,单价65000元,总价不到820万。旁边小区流晶逸彩的二手房,建于2003年,同样126平方米的三房两厅,挂牌价780万,看起来是便宜点,但是算上税费和中介费,总价远高于820万。所以很多购房者,最终选择了意向区域的新房。

 

但新房并不那么好买。我的朋友周玥,几个月前就看好周浦一处楼盘。这个一手项目,选在晚上23点开盘,当晚就售罄了。

值得玩味的是,周玥和其他没买到房的意向客户,在第二天早上收到了销售发来的消息:昨晚11点开盘的时光盘,最后的机会别再错过。有房源可以做二手房交易,产证面积90平方米,6楼,三房两厅两卫,515万打包价。

从网上房地产查询可知,这个项目最新的预售证上可售房源149套,均价范围分别是55500/46700和52500/42000,允许5%的价格浮动。

就在开盘前几天,该项目曾被爆出要收取“茶水费”才能买到房子。

一位开发商私底下透露,现在性价比高点的一手房,正常都是要花钱排个号才能买上的。“今年能拿到预售证的项目价格都是很实惠的,这笔账谁都算得清。”

 

买房心切的周玥跟发来消息的销售员取得了联系,弄明白了这所谓的二手房交易,并非真正意义上的二手房交易,只是二手更名。

 

销售员告诉周玥:“515万不是合同上的价格,合同上没有这么高的价格,多出来的钱要打给让出这套房源的人。比如说这套房子买来450万,现在要卖515万,如果价格你能接受的话我就去更名,把原来的名字换成你的名字,换号以后你就可以和开发商重新签协议,签好后按450万的总价办理贷款,65万的差价你要给我,这65万是不能贷款的。”

 

按照515万的价格买的话,房子单价算下来每平方米要57000元,远高出正常的售价,让出这套房源的人只是轻松转手,就赚了好几十万。

 

易居智库研究总监严跃进在接受采访时表示,这种情况是房源紧俏、交易活跃时期的特有现象。从理论和实践来看,在各地严控房价背景下,中介和开发商均有乱收费的动机,因此会衍生出各种收费名目。对此监管部门应加大调研和抽查力度,严惩乱收费做法。

 

其实早在5月4日,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。《通知》要求,房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。

为了杜绝上述现象,上海市住建委在7月新印发的《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》提出,上海市暂定在加强房地产市场调控期间,开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序,按序购房。

意见指出,房地产开发企业不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件,本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。房地产开发企业在积累购房客户时,应当对客户进行限购审核,要求客户提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等相关信息。积累客户登记应包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等。

上海市住建委还规定,房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘至少10日前,向上海市相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。在开盘日前,在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单,并向上海市相关公证机构申请保全证据公证。

意见明确,一旦发现开发企业违反相关规定,一经查实、一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入上海市信用管理“黑名单”。构成犯罪的,移交司法机关处理。

 

其实现在资金没什么压力的开发商,根本不着急拿预售证。如位于大宁板块的静安慕舍,最新一期房源打算现房销售,不拿预售证了。资金压力相对比较大的开发商,为了快速回笼资金,对客户的付款方式,也有了要求。据了解,有好几个一手楼盘就对意向客户提出了无论是不是首套,首付都要拿出七成的要求。就在上个月,徐汇滨江某项目甚至贴出公告,要求客户全款买房。

 

回归本质

一位行业资深人士直言不讳,除了信贷政策的收紧,限购限贷、供给规模的受限和限价,都是造成今年上海楼市现状的原因。以往的楼市,正常情况下,同一区域的新开住宅,价格都是高于二手房的。因为限价,新开住宅的预售价格基本与二手房持平甚至低于二手房,造成一二手房价格倒挂。

按照易居(中国)企业集团执行总裁兼首席执行官丁祖昱的预判,上海的限购限贷包括限价政策会持续下去,成交规模较2016年会有所回落,价格会保持平稳,不涨也不跌,房子将回归居住这一本质。

 

《上海住宅“十三五”规划》上,租赁市场未来将成为与住房销售同等重要的市场。规划指出,十三五期间预计供应5500公顷,其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。预计新增供应各类住房约170万套,其中商品住房约45万套;租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套。从这两条不难看出,上海此次规划的重点在于增加租赁住房。

 

7月24日上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得,这两块分别位于张江和嘉定新城的土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。目前位于浦东新区张江南区的张江国际社区人才公寓(一期)项目正在紧锣密鼓地建设中,预计2019年全面竣工上市。

 

从7月推出首宗租赁住宅用地至今,上海至今已成交了15幅租赁住宅用地,占地面积47.12万平方米,合计建筑面积近109万平方米,预计至少形成18100套租赁供应房源。

 

可以预见的是,接下来国家将大力鼓励机构参与到长租公寓或租赁住房中来,本次租赁住房用地的出现,对存量住宅的租金是利空。对租赁市场会造成一定影响,部分区域内租金有望调整,也会对现有的品牌公寓运营商造成一定降价压力。同样可以预见,在很长一段时间里,上海可供出售的商品住宅,将通过严格、长期的限购限贷政策的淘汰和识别,最终交到“用来住”的居民手中。这也意味着,像中兴路地王的楼板价,很长一段时间内也看不到了。无论是租赁住房还是销售住房,都将通过资质的严选,回归居住属性。从另一个角度看,在由于房价涨幅趋于理性,品质也更趋实用。所以今年这批在售和将售的新房,尤其适合拿来住。

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